雅安市住房和城乡建设局等8部门联合印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》

《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》政策解读

各县（区）人民政府、经开区管委会，市级各部门、相关单位：

为进一步健全我市住房保障体系，加快发展保障性租赁住房，着力解决新市民、青年人等住房困难群体的阶段性住房困难问题，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）及四川省住房城乡建设厅等8部门联合印发的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（川建保发〔2021〕338号）精神，结合雅安实际，制定如下实施意见，请各县（区）认真落实属地主体责任，因地制宜加快发展本辖区保障性租赁住房，积极解决新市民阶段性住房困难。

一、总体目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实习近平总书记对四川工作系列重要指示精神，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、因城施策加快发展保障性租赁住房。推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，重点保障符合条件的新市民、青年人阶段性住房需求，推动实现职住平衡。引导多方参与，坚持“谁投资、谁所有、谁管理”，扩大保障性租赁住房供给。到2025年，全市计划筹集、新建保障性租赁住房800套（间），新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，住房保障体系基本完善。到2035年，基本实现住房的居住属性更加凸显，住房供需实现动态平衡，住房保障体系成熟定型。

二、基本要求

（一）坚持因城施策

    发展保障性租赁住房要坚持实事求是、因地制宜、因城施策，注重住房需求、存量土地、租赁市场等客观因素，加强市场分析研判，科学确定发展方式与规模。采取保障性租赁住房实物配租和发放租赁补贴相结合的方式。根据雅安城市定位，我市发展保障性租赁住房主要以租赁补贴盘活市场存量住房和利用非居住存量闲置房屋改建方式适度发展保障性租赁住房。根据人口增长及流入情况、产业工人聚集情况，鼓励雨城区、经开区、名山区发展保障性租赁住房。其他县结合实际适度发展保障性租赁住房。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局按职责分工加强指导〕

（二）明确保障对象

在保障区域内生活就业、无自有住房、未享受其他住房保障政策的新市民、青年人等群体。具体申请条件由属地人民政府、经开区管委会确定。各县（区）住房保障部门将符合条件的申请家庭纳入当地保障范围，支持用人单位集中申请。保障对象不得同时享受保障性租赁住房实物保障和租赁补贴。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

（三）合理确定租金

保障性租赁住房租金应坚持“可负担、可持续”原则，可委托第三方机构依据享受的各类支持政策逐项测算，具体租金标准由各县（区）人民政府确定。原则上保障性租赁住房租金要高于公共租赁住房租金标准，且不超过同地段同品质市场租赁住房租金的90%。保障性租赁住房租金实行动态调整，租金年涨幅不超过上年度城镇居民人均可支配收入涨幅。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

（四）明确面积及配套

保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可适当配置三居室、四居室房源，满足多子女家庭租赁需要。

保障性租赁住房要合理配套商业服务设施和公共服务设施，严格按照城市规划的要求，建设完善道路、绿化、供水、供电、供气、排污、消防、通信、网络宽带等基础设施，相关标准按国家规范执行。保障性租赁住房须完成室内装饰装修，配置必要的家具、家电，达到拎包入住的条件。具体装修标准由各县（区）制定。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局按职责分工加强指导〕

（五）多渠道筹集房源

各县（区）人民政府、经开区管委会要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，促进职住平衡，既要用好产业园区及周边、重要交通站点附近和城市建设重点片区闲置资源，又要将发展保障性租赁住房与城镇老旧小区改造、城市更新、乡村教师周转用房、人才住房建设和租赁市场等有机结合统筹发展，合理布局、科学制定计划。保障性租赁住房筹集、建设计划及具体项目须报省政府确定后纳入国家和省市计划，享受相关支持政策。各地要制定并公布保障性租赁住房“十四五”目标任务及年度计划。

1.盘活存量闲置住房。鼓励企事业单位或市场主体将自有符合条件的闲置存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房；支持各地在城镇中低收入和低收入住房困难家庭应保尽保的前提下，将闲置公共租赁住房转化为保障性租赁住房；支持企事业单位或市场主体购买符合条件的市场存量住房改造为保障性租赁住房。

2.现有非居住存量房屋改建。支持市场主体将闲置和低效利用的现有商业办公用房、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

3.现有企事业单位自有闲置土地建设及集体经营性建设用地建设。支持市场主体利用已取得的自有闲置土地及集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持市场主体利用产业园区中工业项目配套用地建设保障性租赁住房。

4.适当单独新建或配建。依法采取划拨、租赁、出让等方式，单独供应保障性租赁住房用地集中新建或在地块中配建。

〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局按职责分工加强指导〕

（六）明确参与主体

政府给予土地、财政、金融等政策支持，落实相关税收

政策，坚持“谁投资、谁所有、谁受益”原则，加强宣传引导，充分发挥市场机制作用，积极引导社会多方主体参与，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式供给。打通保障性租赁住房与市场租赁住房通道，支持专业化规模化住房租赁企业建设、运营、管理保障性租赁住房。前期应充分发挥国有企业、事业单位引领带动作用，同时引导民营企业、集体经济组织等多主体参与保障性租赁住房建设。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

（七）严格监督管理

1.实现信息管理。各地发展保障性租赁住房要做好档案信息管理，形成房源清单和保障对象清单，因地制宜建立健全保障标准动态调整机制和保障对象进退审核监管机制，强化部门间信息共享核对审核，加快对接政务服务一体化平台，逐步实现在“蜀安居”平台中“一网通办”。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

2.规范运营管理。

保障性租赁住房可由投资主体自行运营管理，也可与其他市场主体合作运营或委托其他市场主体运营管理。各地要加强保障性租赁住房建设和运营管理的全过程监督，指导保障性租赁住房建设和运营管理主体制定建设运营方案，包括房屋建设计划、分配方式、租金标准、物业管理及费用标准、使用和退出管理等，并及时向社会公开。督促运营管理单位严格依法开展租赁活动，禁止违法群租，加强保障性租赁住房维护，落实消防安全责任制。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市发展改革委按职责分工加强指导〕

3.确保房屋质量。保障性租赁住房的新建、改建、改造及使用过程必须严格执行《住房和城乡建设部关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及其他质量、安全及消防管理等相关要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在风险保险。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

4.加强信用监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁转租、转借、擅自调换，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。加强对保障性租赁住房供应主体的信用监督，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合惩戒机制；加强保障性租赁住房监督检查，对未经批准擅自改变保障性租赁住房用途等违法违规行为依法予以查处。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市发展改革委按职责分工加强指导〕

三、支持政策

（一）落实土地政策

1.在尊重农民集体意愿的基础上，石棉县作为试点城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地符合条件的可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3.经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将各类产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将各类产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、工厂、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经县（区）人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5.按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由县（区）人民政府确定。

〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市自然资源和规划局按职责分工加强指导〕

（二）简化审批流程

各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建

快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由县（区）人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。对其他列入保障性租赁住房计划的项目也应发放保障性租赁住房项目认定书予以认定。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，实行相关各方联合验收。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市发展改革委等相关部门按职责分工加强指导〕

（三）完善资金支持

市、县（区）（含经开区）财政按照财政事权与支出责任相适应的原则，结合财政承受能力，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以资金支持，所需资金在城镇保障性安居工程补助资金等相关资金中安排。各地要按照直达资金监管有关要求，加强对补助资金分配、使用的监管，提高资金使用的规范性、有效性、精准性。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市财政局、市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

（四）降低税费负担

1.对住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房，或者企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，符合规定条件得按照《财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号》文件落实相应增值税、房产税优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市税务局、市财政局、市住房城乡建设局按职责分工加强指导〕

2.利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设（改建）的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，加强价格监督检查。水、电、气供应企业要在保障安全的前提下，负责做好新建（改建）保障性租赁住房建筑区划红线外配套管网、线路的建设、扩容，保障水、电、气供应。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市发展改革委、市市场监管局按职责分工加强指导〕

（五）加强金融支持

1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待，防范金融风险。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，人行雅安市中心支行、雅安银保监分局按职责分工加强指导〕

2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发展和改革部门要加强与四川证监局、沪深证券交易所等单位协作配合，积极推进保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产信托基金（REITs）试点。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市发展改革委、人行雅安市中心支行、雅安银保监分局按职责分工加强指导〕

3.探索住房公积金支持政策。研究探索保障性租赁住房租金直接划转，大力支持保障性租赁住房建设。〔各县（区）人民政府、经开区管委会负责，市住房公积金中心按职责分工加强指导〕

四、强化保障措施

（一）加强组织领导

城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主要责任，各县（区）人民政府、经开区管委会作为发展保障性租赁住房的责任主体、实施主体，要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，建立保障性租赁住房领导机制，统筹推进各项工作。市住房城乡建设局牵头对各县（区）发展保障性租赁住房情况实施检测评价，并将检测评价结果报市政府纳入相关考核。

（二）做好政策衔接

要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理，包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央和省级财政支持住房租赁市场发展试点等，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

（三）强化部门协作

市住房城乡建设局要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导，及时总结宣传经验做法。市发展改革委、市财政局、市自然资源和规划局、市税务局、市市场监管局、人行雅安市中心支行、雅安银保监分局、市住房公积金管理中心等部门要加强政策协调、工作衔接，形成合力，确保各项政策落实到位。

雅安市住房和城乡建设局         雅安市发展和改革委员会

             雅安市财政局                 雅安市自然资源和规划局

雅安市市场监督管理局                   雅安市税务局

雅安市住房公积金管理中心    中国人民银行雅安市中心支行

2023年7月6日