购买新建商品住房十问十答第二期
1.新建住房出售主要分为哪几类？区别是什么？
商品房销售包括商品房现售和商品房预售，主要按照是否已通过竣工验收进行区别。将竣工验收合格的商品房出售的行为，视为商品房现售；将正在建设中的商品房预先出售的行为，视为商品房预售。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，商品房预售实行许可制度，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
相关法律法规依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条；《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条；《商品房销售管理办法》第三条、第六条。
2.怎么查询雅安市商品房挂牌价？待售商品房房源？
商品房销售价格属于市场调节价，按照《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价，对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。因此，商品房销售价格和待售商品房房源建议到所在项目售楼部进行了解。
相关法律法规依据：《价格法》第十三条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条；《商品房销售明码标价规定》第五条、第六条、第八条、第十二条、第十三条。
3.定金与订金是一样的吗?
定金与订金的法律性质与法律后果是不一样的，存在差异。“定金”可以约定作为债权的担保方式，根据《中华人民共和国民法典》的规定，定金约定的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而“订金”则不同，虽与“定金”仅一字之差且读音相同，在法律上差异较大。“订金”目前我国现行法律并没有明确规定，通常视为“预付款”或“意向金”等，它不具备定金的担保性质。购房者在签订相关协议或者领取收款收据时，要注意查看支付款项的性质是“定金”还是“订金”。
相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条。
4.交房前，房地产开发企业要求预交办理不动产权证书的相关税费，是否应该交？
根据现行规定，房地产开发企业在交房前预收办理不动产权证书的相关税费缺乏法律依据，且实践中且存在诸多风险与纠纷。购房者有权拒绝预交此项费用，待办理产权证时按规定缴纳。提醒购房者在购房过程中谨慎选择是否委托开发商代缴办理不动产权证书的相关费用。
5.新房交付后，发现实测面积与合同约定面积不符怎么办？
房屋实测面积与合同约定面积存在差异时，首先依据《商品房买卖合同》约定的面积与产权登记面积发生误差的处理方式，买卖双方应严格按合同条款执行。若合同无约定或约定不明，根据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，按以下原则处理：（一）实测面积与合同面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，一般视为正常情况，据实结算房价款，根据实际面积来登记，房款多退少补；（二）实测面积与合同面积误差比绝对值超出３％时，购房者可以选择是否退房，若选择退房，房地产开发企业应返还房款及相应利息；若不退房的，分两种情况处理：实测面积大于合同面积的，买房人需补足3%部分的面积房款，超过3%部分的面积房款，由房地产开发企业承担，但该部分所有权仍属于购房者；如果购房者不想退房，实测面积小于合同面积，3%部分的面积房款由房地产开发企业原价返还买房人，误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还购房者，绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。
相关法律法规依据：《商品房销售管理办法》第二十条。
6. 新建住房交易契税是如何征收的？
四川省契税的具体适用税率为百分之三，如满足以下情形可享受减免：
一是自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房者、配偶以及未成年子女），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税（家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房）。
二是因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，选择货币补偿方式，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，超出部分按照规定征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换方式，不缴纳差价的免征契税，缴纳差价的，对差价部分按照规定征收契税。
三是因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。
相关法律法规依据：《中华人民共和国契税法》第一条、第三条、第七条；《四川省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》；《财政部 税务总局住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号）
7. 购买商品住房时，如何保障交易资金安全？
房屋买卖涉及的金额较大，购房者要特别关注资金安全，商品房预售要将购房款缴纳进入预售资金监管账户进行资金监管，若有疑问可向当地住建部门询问该项目交易资金监管账户名称。
相关法律法规依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；《雅安市预售资金监管办法》
8. 房地产开发企业未办理不动产权证书怎么办？
因房地产开发企业原因，购房者未能在商品房买卖合同约定的期限内办理不动产登记的或自合同订立之日起(预售商品房为交房之日起)90日内取得不动产权证书的，《商品房买卖合同》中有明确约定的，按合同约定条款执行，若无特殊约定，购房者有权追究房地产开发企业的违约责任。
相关法律法规依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。
9. 孩子未成年，可以买房吗？
未成年人可以以自己的名义购房，但作为无民事行为能力或限制民事行为能力人，需要其监护人代办相关手续，主要包括签署买卖合同、支付购房价款、办理房屋交割及不动产转移登记等。
相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第十九条、第二十条；《中华人民共和国未成年人保护法》第十六条。
10.为什么要办理商品房合同网签备案？
办理商品房买卖合同网签备案是商品房交易过程中的一项重要行政管理措施，具有一定强制性。合同网签备案是指买卖双方通过政府部门建立的房屋交易网签备案系统，在线签订商品房买卖合同并完成备案的过程，其作用可规范交易活动行为，但购房者要保障将来实现物权，需向不动产登记机构申请预告登记。所以，购房者购房时一定要了解所购房屋房源情况是否存在抵押、查封或其他限制处分的情况，谨慎签订商品房买卖合同和补充协议内容，必要时可求助律师等专业人士，避免落入合同条文陷阱。
相关法律法规依据:《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条；《房屋交易合同网签备案业务规范》。
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