购买新建商品住房十问十答

1.问：购买预售商品住房时需要注意什么?

答：首先，要注意查看所购买的住房是否取得《商品房预售许可证》、是否存在已售或被查封情形。由于《商品房预售许可证》按幢核发，买房人需要注意拟购住房所在楼幢是否取得《商品房预售许可证》，即是否在预售范围内。需注意，可能该商品住房已预售或已被查封，这类统称为“处于不可售状态”。购买未取得《商品房预售许可证》的或者处于不可售状态的商品住房，买房人的权利无法得到有效保障。

其次，签订购房合同要谨慎。一是要注意查看拟签署的《商品房买卖(预售)合同》是否属于住房城乡建设、市场监管部门推荐的示范合同。如不属于，需要问清原因并注意对比所签署的合同条文与示范合同条文的差异。必要时，可求助律师等专业人士，避免落入合同条文陷阱。二是房地产开发企业的宣传、承诺等条款应明确写入合同中，通过约定，有效避免购房者利益受损。如广告宣传和承诺，房地产开发企业不同意写入合同，买房人应保存楼盘宣传资料、付款票据、承诺录音录像等相关凭证。一旦发生纠纷，可通过法律途径维护自身权益。三是查看合同是否包含商品房基本状况、房款计价方式、装修标准、基础设施和公共设施交付承诺、面积差异处理、交房时间、违约责任等必要条款。四是签署房地产开发企业提供的商品房买卖合同补充协议要审慎。要注意警惕房地产开发企业通过补充协议加重购房者负担，减轻甚至免除其应当承担义务。如买房人对补充协议的内容难以把握，应在商品房买卖合同中增加一条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理加重买房人责任、限制买房人主要权利内容的，仍以本合同为准”。

再次，除合同中约定的购房总价款外，在签署合同前还要明确是否存在其它需支付价款情形。

最后，及时办理合同网签备案和交存住宅专项维修资金。目前各城市住房城乡建设主管部门建立商品房买卖合同网签备案系统，及时办理商品房买卖合同网签备案，具备条件的，还可以申请预购商品房预告登记，有效防止房地产开发企业“一房多卖”；住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。购房人应按照相关规定及时交存住宅专项维修资金，开发建设单位不得代收代缴。

相关法律法规依据:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第四十五条；《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第七条。

2.问：如何甄别新房销售宣传内容的真实性?

答：可以从以下几个方面甄别新房销售宣传内容的真实性:

(1)看宣传内容是否符合法律法规。新房项目的宣传内容应符合法律法规的相应规定，《广告法》要求房源信息应当真实，并规定了房地产广告不得含有的内容。根据《房地产广告发布规定》等法律法规相关条款，房地产预售、销售广告必须载明房地产开发企业名称、预售或者销售许可证号等;不得含有风水、占卜等封建迷信内容；不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺;涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等如在规划或者建设中，应当在广告中予以注明。销售宣传内容存在违反法律法规的，不仅不能相信，有权向有关主管部门投诉举报。

(2)将销售宣传中承诺的内容写入合同。房地产开发企业承诺的精装修标准或者设置精装样板房的，应当与实际交付一致。对此，可将相关内容写入合同中，避免房地产开发企业虚假承诺。

(3)周边配套设施的真实情况，可通过规划等部门了解。

相关法律法规依据:《广告法》第二十六条。

3.问：房地产开发企业提供的新房买卖合同文本，如买房人认为有不合适条款是否可以要求修改?

答：可以要求修改。与房地产开发企业签订新房买卖合同应选择住房城乡建设、市场监管主管部门推荐的示范合同，房地产开发企业如不选用示范文本而另行提供合同文本的，应仔细审阅其内容，对不合理部分提出修改意见并写入合同中，避免口头约定。才能在日后发生争议时有据可循，最大限度地维护自己的合法权益。

4.问：住房买卖合同网签备案与预告登记的区别?

答：住房买卖合同网签备案是政府部门搭建平台供买卖当事人填写、确认交易合同，并通过平台直接完成合同备案活动的全称。住房买卖预告登记是买房人为限制卖房人擅自处分已约定购买的住房，按照买卖双方的约定，向不动产登记机构申请的登记，以保障将来取得所购住房的所有权。

需要注意的是，网签备案与预告登记有着本质的区别，在功能上不能相互替代。网签备案属于行政管理措施，具有一定的强制性，其作用是规范交易活动行为;预告登记遵循民事活动原则，强调自愿性，是否办理预告登记由当事人约定，如无约定，登记机构不能强制要求当事人办理预告登记。

相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第二百二十一条;《城市房地产管理法》第四十五条;《城市商品房预售管理办法》第十条。

5.问：购买新房的定金可以退吗?

答：购买新房时，房地产开发企业通常要求买房人签订认购书，缴纳一定定金作为担保。按照《中华人民共和国民法典》规定的定金法则，如因买房人原因不能履约，定金不予退还;如双方原因导致不能签署新房买卖合同，房地产开发企业将定金退还买房人;如因房地产开发企业原因不能履约，则双倍返还定金。

需说明的是，签订正式合同前，房地产开发企业可能会收取如意向金、订金等预收资金项目，但只有定金才有担保性质。预收资金是否为定金性质，需要根据认购书等协议内容来确定，如预收资金具有担保性质，则归为定金;否则归为其他意向金或订金等。对不具有担保性质的预收资金，如不能履约，一般退还给买房人。

相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条。

6.问：房地产开发企业不按合同约定日期交房怎么办?

答：房地产开发企业未能按照商品房买卖合同约定的交房日期交付商品房的，需区分情形处理:

(1) 有约定的，开发企业逾期交房责任按照合同约定履行。

(2)没有约定的，经催告后在三个月的合理期限内房地产开发企业仍未履行，买房人可以请求解除合同。同时，需注意的是，法律没有规定或者买房人与房地产开发企业没有约定，买房人的解除权自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第五百六十二条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条。

7.问：因房地产开发企业未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，买房人是否需要继续按照《借款合同》偿还购房贷款?

答：买房人无需继续偿还购房贷款。因房地产开发企业未按照约定期限交付房屋致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由房地产开发企业将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行和买房人，而买房人不负有返还义务。《商品房预售合同》与《借款合同》《抵押合同》具有双重法律关系。房地产开发企业违约不能交房导致各方合同解除，却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款。银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对房地产开发企业、买房人的债权。因房地产开发企业未按期交房导致合同解除，如果仍要求买房人对剩余贷款承担还款责任，明显有违公平原则。

相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第四百九十七条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条。

8.问：买房人可以拒绝收房吗?

答：根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买房人可以拒绝收房的情形主要有:

(1)房地产开发企业迟延交付住房，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，但当事人另有约定除外。

(2)未经规划部门批准的变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其它影响商品住房质量或者使用功能情形的。

(3)住房主体结构质量不合格不能交付使用的。

(4)住房质量问题严重影响正常居住使用的。需要注意的是，买房人如果没有正当理由拒绝收房将造成违约。根据《中华人民共和国民法典》的规定，房地产开发企业按照约定交付住房，买房人无正当理由拒绝收房的，房地产开发企业可以请求买房人赔偿增加的费用。

相关法律法规依据:《中华人民共和国民法典》第五百八十九条;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条;《商品房销售管理办法》第二十四条。

9.问：新房质量不符合交付标准怎么办?

答：如新房质量不符合交付标准，在保修期内房地产开发企业应当承担修复责任;拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其它损失由房地产开发企业承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买房人可以请求解除商品房买卖合同和赔偿损失。

相关法律法规依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条。

10.问：房地产开发企业延迟办理《不动产权证书》怎么办?

答：因房地产开发企业原因，买房人未能在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限或自合同订立之日起(预售房为交房之日起)90日内取得《不动产权证书》的，买卖双方有特殊约定的，按照约定办理，否则可以追究房地产开发企业的违约责任。

相关法律法规依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。