雅安市住房和城乡建设局 对政协第四届委员会第4次会议第157号提案答复的函

王瑞华委员：

您提出的《关于加强居民小区物业管理的建议》（第157号提案）收悉，现答复如下：

一、我市物业服务行业基本情况

（一）物业公司及业主委员会。

截至2020年5月底，全市注册及备案的物业企业（含外地）共125家，其中本地物业企业87家，外地入雅的物业企业38家。全市物业服务行业从业人员近9000人。

全市实施社会化物业管理的项目共278个（其中住宅类物业项目196个、非住宅类物业项目82个），分别是：雨城区181个、名山区12个、天全县11个、芦山县12个、宝兴县6个、荥经县28个、汉源县22个、石棉县4个、经开区2个；实施物业服务面积700多万平方米，物业服务覆盖率约为54%。

已设立业主大会的小区305个（其中住宅类项目234个、非住宅类项目71个），占全市小区总数的比例约为46%。业主委员会成员总数约为4250人，其中中共党员为829人。

（二）物业服务执行的收费标准和收费情况。

从2017年8月起，《雨城区前期物业服务和保障性住房前期物业服务等级政府指导价收费标准》（雨发改〔2017〕99号），分为四级标准收费：一级0.40元/㎡，二级0.60-1.00元/㎡，三级0.80-1.30元/㎡，四级1.00-1.60元/㎡。上述收费标准比较目前的生活标准、房价及消费水平来说相对较低。各区县收费标准普遍还低于雨城区的收费标准，高层住宅平均1.0元/㎡。

经调查，我市物业小区物业服务费的收缴率普遍较低，商品房小区平均收缴率仅为60%左右，少数小区还达不到40%，安置房小区平均收缴率仅为35%左右，老旧小区收费率更低。

二、所做的工作

（一）制定印发规范性文件，规范物业行业健康发展。

近年来，我局根据有关法律法规，结合实际，出台了《雅安市物业服务企业退出项目管理指导意见》（雅房〔2011〕8号）、《雅安市房地产管理局关于实施〈四川省住宅维修资金管理细则〉的补充规定》（雅房〔2010〕33号）、《雅安市物业服务企业信用等级评分细则》(雅房发〔2013〕38号)等规范性文件，逐步规范了物业企业从业行为，使物业管理逐步走上法制化轨道。

目前，根据省住房和城乡建设厅2月25日印发《四川省物业服务企业信用信息管理办法》（川建行规〔2020〕2号）的要求，我市正在抓紧拟定《雅安市物业服务企业信用信息管理办法》征求意见稿。  

（二）着力强化宣传，努力提高《四川省物业管理条例》的知晓率。

我市始终坚持开展物业管理政策法规宣传，通过制作宣传展板、悬挂宣传横幅、印制宣传资料等形式开展宣传活动，努力提高广大市民对《四川省物业管理条例》的知晓率。

（三）规范住宅专项维修资金支用程序。

为确保资金安全，市房管局在受理专项维修资金使用备案前要求申请单位提供《住宅专项维修资金使用方案》、《业主大会或相关业主确认证明》、《住宅专项维修资金使用申请表》和街道办事处及社区居民委员会签署支用意见。通过提前审查相关材料，对符合条件、符合规定、符合程序的维修工程方同意施工，坚决杜绝不征求业主意见擅自施工或征求业主意见不规范不全面就施工等现象，切实维护广大业主权益，避免出现遗留问题，确保专项维修资金支用合理透明。

（四）建立物业企业信用档案考核制度。

按照四川省物业服务诚信档案体系建设管理的要求，重点针对我市物业服务企业遵法守规、服务质量、制度建设、投诉处理、业绩荣誉以及项目经理履职情况等方面展开考核。考核采取实地查看现场、查阅资料、群众满意度测评相结合的方式，对考核中发现的问题提出整改意见，责令限期整改。

（五）加强对业主委员会的指导。

按《四川省物业管理条例》的相关规定，配合街道办事处、乡镇人民政府加强对业主委员会的监督和指导，积极协助社区协调业主委员会、物业公司与业主的关系，努力促进小区“三位一体”合力的形成。首先是参与业主委员会的成立，积极宣传业主的权利义务，指导成立的程序，从年龄结构、政治面貌和专业类型等方面提出合理建议，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。

（六）开展住宅小区消防安全隐患大排查。

通过开展住宅小区消防安全隐患集中排查整治活动，集中消除一批火灾隐患，进一步落实消防安全日常管理制度，着力提升住宅小区消防安全建设管理水平。

（七）开展住宅小区电梯安全隐患大排查。

组织开展住宅小区电梯的事故隐患和安全风险大排查、大整治，对排查中发现的问题要求物业企业严格按照质量技术监督部门的规定进行整改。对整改不及时或不按相关规定整改的物业企业，在物业服务企业信用档案上予以记载。

（八）落实责任，大力配合开展创建文明城市工作。

在我市创建文明城市和卫生城市的过程中，按照市委、市政府对创建文明城市和迎接卫生城市检查工作的要求，各物业企业对具体工作进行了细化，落实到所属的各个物业服务项目，责任到岗到人，确保物业小区的创建任务落实到位。

（九）通力协作，积极配合开展整治私搭乱建工作。

按照市政府对拆除私搭乱建工作的具体要求，各物业企业对所管理小区内的违章搭建进行了全面排查，对私自搭建的业主逐户登门宣传，发放整改通知书，积极与业主做好沟通工作，劝告业主自行拆除违章搭建。对于拒不拆除的业主按职责上报市城管执法局并配合进行强制拆除，其中“灯塔魅力印象”、“建宇国际公馆”、“温州商城”等小区的私搭乱建拆除工作得到了市政府的肯定。

三、存在的问题

（一）老旧小区规模偏小，分布零散，建设遗留问题突出，难以实施规范的物业服务。

我市老旧小区规划起点不高，缺乏必要的物业管理用房等公建设施设备，小区道路、上下水管道、落水管、绿化、路灯、排污管道等年久失修，甚至损坏无法修复。这类小区遗留问题多、规模小、分布零散，业主有偿消费观念不强，缺乏市场主体，物业企业不愿接管，多数老旧小区长期处于无人管问的状态，小区环境脏乱差的现象普遍存在。

（二）物业收费普遍偏低，市场运作机制不完善，经营行为不规范，多种因素制约物业企业发展。

一方面物业行业是劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业总成本80%左右。近几年随着材料、人工费等服务成本的不断上涨，企业经营困难。物业服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。另一方面本地物业企业资质低、从业人员素质不高，缺乏竞争力,制约物业企业发展。

（三）物业管理中存在多种矛盾，影响物业管理工作的正常开展。

一是业主与物业公司的矛盾，主要表现在业主拒交物业服务费，物业公司服务不到位、不规范。二是业主委员会与物业公司的矛盾，表现在业委会操控物业公司，新旧物业公司交接难等。三是业主与业委会的矛盾，表现在业主大会召集难，涉及小区的重大事项表决难，部分业委会不能代表大多数业主正确履行职责。四是业委会与街道社区的矛盾，表现在业委会抵触甚至无视街道及社区的指导和监督，街道及社区的指导和监督苍白无力。五是物业公司与开发商及专业经营单位的矛盾，表现在物业公司与开发商之间的连带关系，物业公司难以站在公正立场处理纠纷，物业公司与供排水、供电、供气等专业经营单位相互推卸责任。这些矛盾不解决好，直接影响物业管理工作的正常开展。

（四）业主委员会的运行机制不够成熟，难以发挥作用。

目前，我市成立业主委员会的小区较少，占总小区个数的比例仅为46%。多数业主对相关规定不了解，对业主大会、业主委员会缺乏认识。小区召开业主大会难，很多是电话告知征求意见、上门签字方式确定小区事宜。目前，成立了业委会的小区，大多数的业主委员会处在摸索和逐渐规范的阶段。实际运行中，业委会存在组织松散、凝聚力不强、参与度低等问题，甚至有个别业主委员会及成员把业委会工作当成可以从中“捞好处”的工具，严重损害广大业主的共同利益。同时，业委会的工作得不到支持，甚至遭受部分不明事理住户的无端指责和谩骂，也导致了业委会不能有效的发挥沟通协调作用。

（五）机构不健全，管理部门人员数量不足，综合管理不到位，影响工作开展。

我市住房中心（原房管局）物业管理科目前仅有3名工作人员，由于受编制限制，很难增加工作人员。截至目前，其他区县均未设有专门的物业管理股、室。经了解，全省多数市州成立了专门的房屋维修资金管理中心，但我市及县（区）目前均未设立专门的维修资金管理机构，没有专职负责维修资金管理的工作人员，住宅专项维修资金的规范化管理难以开展。

相关职能部门在涉及物业管理工作上的职责不明确，协调不顺畅。同时，街道办事处、社区居委会等没有专门的经费、未配备相应的管理人员，不能完全按照《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定履行职责，牵头、监督管理和指导作用发挥不足。

四、下一步工作措施

（一）督促业主委员会尽职履责。

《四川省物业管理条例》已于今年6月１日前完成了修订的相关工作，待正式出台。其中第四十一、四十二条对业主委员会的履责及工作要求作了明确规定：（1）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（2）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况和业主委员会履职情况；（3）编制业主大会年度预算、决算方案，拟定业主共有部分经营、共有资金使用与管理办法；（4）制定档案、印章、会议、沟通、财务、公示等管理制度并建立相关档案；（5）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；（6）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；（10）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受社区党组织、居（村）民委员会指导和监督；（11）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当及时在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：（1）管理规约、业主大会议事规则；（2）业主大会和业主委员会的决定；（3）物业服务合同；（4）专项维修资金的筹集、使用情况；（5）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；（6）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（7）应当向业主公开的其他情况和资料。业主委员会应当每半年公示业主委员会委员、候补委员、监督委员、业主代表交纳专项维修资金、物业服务费、停车费情况以及停车位使用情况。业主可以查阅业主大会、业主代表大会、业主委员会、监督委员会所有会议资料，并有权就物业管理事项向业主委员会、监督委员会提出询问，业主委员会、监督委员会应当及时予以答复。

（二）强化责任，加快完善物业管理体制机制。

把推进物业管理作为加强基层社会管理、保障和改善民生的重要任务摆在突出位置，充分发挥辖区街道办事处、社区居委会在物业管理中的指导、协调和监督作用，理顺物业管理各方的权责关系，完善物业服务矛盾纠纷调处机制，真正形成“条块结合、以块为主、齐抓共管、协同推进”的工作格局。

（三）多措并举，进一步提升物业服务水平。

一是强化对企业的监管。定期对住宅小区物业管理工作进行检查考评。二是制定和完善普通住宅物业服务项目标准。建立起服务内容明确、服务标准规范、收费公开透明、按质论价的物业服务新机制。三是建立健全物管矛盾调解机制。综合运用行政调解、司法调解手段，全面调处小区管理中的各类矛盾纠纷；畅通投诉渠道。四是坚持居民自治与依法治理相结合。重点加强业主委员会和物业管理委员会组建工作的监督与指导，提高业主自我管理能力。五是进一步强化住宅专项维修资金使用管理。进一步简化申请流程，加快审批速度，方便群众办事，努力破解维修资金使用难的问题。

（四）创新思路，支持企业向市场化、专业化、规模化方向发展。

一是逐步解决物业费收缴难问题，目前全市物业费收缴率低，严重制约了物业服务企业的生存与发展。下一步要督促企业提升服务品质，提高业主满意度和信任度，让业主主动配合物业费的收取工作；同时积极争取相关部门的支持，积极探索建立物业费收缴速裁机制，着力破解物业费欠缴问题。二是建立物业服务企业动态评价机制。通过物业管理服务平台及各类媒体宣传优秀企业，惩处并曝光失信企业，让广大业主有更充分的知情权和选择权，营造一个有利于优秀企业做大做强的市场环境。三是积极推动物业管理向现代服务业转型升级。

（五）加强宣传，进一步营造和谐物管氛围。

进一步加大《物业管理条例》的宣传力度，通过加强宣传，进一步理顺物业服务企业与业主之间的关系，引导业主增强契约意识和消费意识，使社会各界了解、理解进而支持物业管理，为行业发展营造良好环境。

（六）探索以“双诚信”管理模式促进物业服务水平提升。

一方面指导物业企业提升服务水平，赢得业主满意和支持，另一方面也要大力宣传业主依法守信、积极主动缴纳应缴费用，形成物业服务企业与业主之间的“亲型”关系、和谐关系。

（七）探索将不按时缴纳物业服务费人员纳入社会诚信体系黑名单。

对于无故拖欠物业费的业主，下一步我局将会同法院、银行等相关部门探索实施以下措施，一定程度上限制恶意拖欠物业服务费等行为的发生。一是对于逾期未交纳物业服务费的业主，物业服务企业可向人民法院起诉或者按约定申请仲裁。二是根据《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》，经人民法院审理确定属于无故拖欠物业费，被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的，人民法院将其纳入失信被执行人名单，通过媒体、网站、电视等渠道向社会统一公布，向征信机构和政府相关部门通报，失信被执行人是国家工作人员的，将其失信情况通报其所在单位。三是按照国家发展改革委等44个部门联合印发的《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》（发改财金〔2016〕141号）精神，失信被执行人在乘坐飞机、列车软卧、入住星级酒店等高消费行为、担任国有企业法定代表人等方面将受到限制。通过上述管理及信用惩戒措施，一定程度上限制了恶意拖欠物业服务费等行为的发生。

感谢王瑞华委员对我市物业管理工作提出的意见和建议，欢迎继续对我们的工作进行监督和指导。

              雅安市住房和城乡建设局

               2020年8月10日